土地運(yùn)營、估價與拿地

土地運(yùn)營、估價與拿地

**章?傳統(tǒng)拿地模式的思考

一、從概念開始

（一）交易對象

（二）交易物品

（三）交易方式

（四）交易價格

二、代表性企業(yè)的拿地和戰(zhàn)略關(guān)系

案例：融創(chuàng)地價表、萬達(dá)地價表、華夏幸福基業(yè)地價表、碧桂園地價表、萬科地價表

三、共性研判

（一）房地產(chǎn)開發(fā)的意義

（二）主要階段：拿地、研發(fā)、建設(shè)、營銷

四、共性解讀

（一）專注單一特定類型土地的意義

（二）尋求與政府、央企某一種特定結(jié)合的意義

五、與政府結(jié)合的傳統(tǒng)形式

本節(jié)探討在過去的20年里，開發(fā)企業(yè)與政府結(jié)合的各種形式，以下形式仍需結(jié)合招拍掛

（一）中心城區(qū)企業(yè)、機(jī)構(gòu)的外遷（濟(jì)南東進(jìn)模式的廣泛應(yīng)用）

（二）城中村改造（棚戶區(qū)改造等老城區(qū)改造）

（三）新農(nóng)村建設(shè)（河北省的失敗）

（四）參與新區(qū)規(guī)劃土地一級開發(fā)或一二級聯(lián)動（城投公司）

（五）基礎(chǔ)設(shè)施或公共服務(wù)建設(shè)換取土地（東方園林）

（六）產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)換取土地（光谷）

六、傳統(tǒng)拿地模式面臨的主要難點(diǎn)和應(yīng)對手段

（一）財政收支兩條線的影響

（二）規(guī)劃體系的合規(guī)性

（三）新增建設(shè)用地指標(biāo)限制

（四）一級開發(fā)招標(biāo)機(jī)制

（五）地方融資平臺融資機(jī)能喪失

（六）樓堂館所禁建對政府主導(dǎo)型新區(qū)造城模式的毀滅

案例：萬達(dá)長白山的轉(zhuǎn)型

第二章??現(xiàn)行土地管理機(jī)制下土地運(yùn)營與拿地模式實(shí)操

一、規(guī)劃體系和國土資源體系的關(guān)系

（一）三大規(guī)劃體系的意義

1、總體規(guī)劃

2、控制性規(guī)劃

3、土地利用規(guī)劃

（二）一二級土地開發(fā)的規(guī)劃體系合規(guī)性

1、二級土地招拍掛的規(guī)劃體系

2、一級土地開發(fā)的規(guī)劃體系

案例：國土規(guī)劃調(diào)整程序

二、一級土地開發(fā)的三大節(jié)點(diǎn)

三、一級土地開發(fā)的合規(guī)性

四、傳統(tǒng)拿地模式實(shí)操案例：華藏世界合作合同

五、一級開發(fā)的土地成本確認(rèn)

案例：丁字灣南海新城

六、二級招拍掛的經(jīng)驗(yàn)分享

（一）從土地出讓計劃開始

（二）掛牌條件設(shè)計

（三）競價策略

（四）摘牌后調(diào)容----玩不起的貓膩

（五）賬戶可以解決標(biāo)底

（六）臨場授權(quán)

（七）參與就是獲利

（八）阻擊獲利

課堂練習(xí)一

實(shí)戰(zhàn)模擬：掛牌

第三章?土地制度變革與拿地模式創(chuàng)新

一、從產(chǎn)業(yè)展開對政府需求的研判---與政府結(jié)合的升級模式

二、從政府職能展開全新的結(jié)合模式

案例：中新生態(tài)城

解讀：生態(tài)文明

三、引導(dǎo)政府的政績觀念之一：新型城鎮(zhèn)化與精明增長

案例：案例：村不動、城入鄉(xiāng)的三道灣鎮(zhèn)和檳榔河村

四、引導(dǎo)政府的政績觀念之二：產(chǎn)業(yè)升級

案例：北京朝陽：科技CBD

案例：京津冀一體化規(guī)劃

案例：海口觀瀾湖

案例：合眾人壽

五、農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)和土地市場改革對土地價格的長期影響

六、機(jī)遇下的拿地和土地運(yùn)營模式

七、央企合作路徑

案例：各公司融資成本

解讀：社會資源向央企和政府傾斜

案例：地鐵公司和地鐵上蓋

第四章?土地評估及拿地風(fēng)險規(guī)避

一、傳統(tǒng)教科書的土地估價方式

（一）傳統(tǒng)估價方式

（二）不可操作性

二、具備實(shí)操性的土地評估工具：戰(zhàn)略選擇和行動評估矩陣

三、進(jìn)入城市和區(qū)域的評估模型和拿地風(fēng)險

四、單一地塊的評估模型和拿地風(fēng)險

五、待定土地的開發(fā)技巧

六、二手土地拿地實(shí)際操作程序和風(fēng)險規(guī)避

課堂練習(xí)二

實(shí)戰(zhàn)模擬：土地戰(zhàn)略評估